売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に瑕疵（かし）があることが後日判明した場合には、売主や請負人は損害賠償等の責任を負わなければならない場合があります。
このように、売主や請負人が負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいます（「瑕疵」は「欠陥」の意味です）。

瑕疵担保責任は、請負契約については民法第638条等で規定されています。しかしながら民法第638条等は任意規定であるので、住宅の建築請負契約の実務では、請負人が瑕疵担保責任を負う期間を2年などの短い期間に設定するのが通例となっています。このように請負人の瑕疵担保責任が事実上非常に限定されていることが、欠陥住宅問題の発生原因の一つであると考えられています。

こうした状況を改善するため、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第87条では「住宅を新築する建設工事の請負契約においては、請負人は、注文者に住宅を引き渡した時から10年間にわたって、構造耐力上主要な部分等に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定しました。
これは、住宅の主要部分について請負人が10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けることで、住宅の注文者を強く保護する規定です。

このような「品確法における請負人の瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりです。

1．適用対象は住宅を新築する工事のみです。
品確法では、請負人が10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けているが、この対象となるのは「住宅を新築する工事」のみです。
従って、住宅の増築工事やリフォーム工事については、たとえその工事により住宅に欠陥が発生したとしても、品確法第87条は適用されません。
この場合は民法第638条等により請負人の責任を追及するほかない（詳しくは瑕疵担保責任へ）。

2．適用対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみです。
「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」に該当しない部分（例えば住宅の内装など）について欠陥が判明したとしても、品確法第87条は適用されません。この場合は民法第638条等により請負人の責任を追及します。

3．引渡しから10年が過ぎると、瑕疵担保責任を追及できなくなります。
請負人に対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、引渡しから10年間に限定されています。従って、例えば木造住宅の外壁に欠陥があり、その欠陥が引渡しから11年後に発見されたとしても、品確法第87条は適用されません。

4．権利行使期間が終了すると、瑕疵担保責任を追及できなくなりました。
瑕疵担保責任を追及するためには、建築物が壊れたときから1年以内に、請負人に対して瑕疵担保責任を追及する必要があります（この1年の期間を「権利行使期間」という）（住宅品質確保法第87条、民法第638条第2項）。
例えば、木造住宅の引渡しから3年経過した時点で、欠陥に起因する雨漏りが発生した場合、このとき注文者は3年経過した時点で建築物が壊れたのだから、雨漏りの発生から1年以内に、請負人に対して欠陥の補修（または損害の賠償）を要求しなければならない。雨漏りの発生から1年を超えたのちに請負人に対して欠陥の補修（または損害の賠償）を初めて要求したとしても、請負人は瑕疵担保責任を負わないのです。

5．瑕疵担保責任の追及の方法は「瑕疵修補請求」と「損害賠償請求」です。
瑕疵担保責任を追及する方法としては、注文者は請負人に対して、住宅の欠陥の補修工事を要求することができます（これを「瑕疵修補請求」という）。
また判例（昭和54年3月20日最高裁判決）によれば、注文者は請負人に対して、住宅の欠陥の補修工事が可能な場合であっても、補修工事を要求することなく、その欠陥から生じた損害を金銭で賠償するように要求することができる（これを「損害賠償請求」という）。
従って、注文者は自らの判断で、補修工事と金銭賠償のどちらでも要求することができます。また、補修工事と金銭賠償を組み合わせて要求することもできます。

-- ここからは本文のリンク用語の解説 --売買契約
当事者の一方が、ある財産権を相手方に移転する意思を表示し、相手方がその代金を支払う意思を表示し、双方の意思が合致することで成立する契約のことです（民法第555条）。

売買契約は諾成契約とされています。つまり、当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立（財産が引き渡されたときに成立するのではない）。
また、売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立しまｓ。
さらに、売買契約は財産権を移転する契約であるが、その対価として交付されるのは金銭でなければならない（金銭以外の物を対価として交付すると「交換契約」となってしまう）。

当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立したとき、売主には「財産権移転義務」が発生し、買主には「代金支払義務」が発生する。両方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされる。
請負契約
当事者の一方がある仕事を完成することを約束し、相手方がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを約束するような契約を「請負契約」という。具体的には、家の建築工事、洋服の仕立て、物品の運搬などが「請負契約」に該当する。

「請負契約」では、労務の供給そのものが目的ではなく、仕事の完成が目的である点に最大の特徴がある。

請負契約については民法第632条から第642条で規定されているが、建設工事に関しては「建設業法」による規制があり、さらに「建設工事標準請負契約約款」と呼ばれるモデル契約書が存在している。請負契約の一般的な内容は民法では次のとおりである。

1．請負人は、仕事の目的物（例えば家屋の建築工事ならば家屋を指す）を引き渡すと同時に、報酬を請求することができる（民法第633条）。

2．注文者は、仕事の目的物に瑕疵（欠陥のこと）がある場合には、その修補を請求し、損害賠償を請求することができる（民法第634条）。

3．注文者は、仕事の目的物に瑕疵（欠陥のこと）がある場合において、そのせいで契約の目的を達成できないときは請負契約を解除できる（ただし建物工事請負契約については解除できない）（民法第635条）。 4．上記2．3．の規定は、注文者の指図等により瑕疵が発生した場合には適用しない（民法第636条）。

5．上記2．の瑕疵修補請求権・損害賠償請求権は、仕事の目的物を引き渡したときから1年間に限り行使することができる。ただし、仕事の目的物が土地の工作物（建物等）であるときは5年間行使できる。また、仕事の目的物が石造・金属造などの工作物（建物等）であるときは10年間行使できる（民法第637・638条）。

6．注文者は仕事が完成する前においては、いつでも、損害を賠償して、契約の解除をすることができる（民法第641条）。

ただし、建設業界で使用されている建設工事標準請負契約約款では、上記5．の期間はさらに縮減されている。
売主
不動産の売買契約において、不動産を売る人（または法人）を「売主」という。

また不動産広告においては、取引態様の一つとして「売主」という用語が使用される。

この取引態様としての「売主」とは、取引される不動産の所有者（または不動産を転売する権限を有する者）のことである。
損害賠償
違法行為によって損害が生じた場合に、その損害を填補することをいう。

債務不履行や不法行為などの違法な事実があり、その事実と損害の発生とに因果関係があれば損害賠償義務を負うことになる。その損害は、財産的か精神的かを問わず、積極的（実際に発生した損害）か消極的（逸失利益など）かも問わず填補の対象となる。
ただし、その範囲は、通常生ずべき損害とされ、当事者に予見可能性がない損害は対象とはならない（相当因果関係、因果の連鎖は無限に続くため、予見可能性の範囲に留めるという趣旨）。

損害賠償は原則として金銭でなされる。また、損害を受けた者に過失があるときは賠償額は減額され（過失相殺）、損害と同時に利益もあれば賠償額から控除される（損益相殺）。

なお、同じように損害の填補であっても、適法な行為（公権力の行使）によって生じた不利益に対する填補は、「損失補償」といわれて区別される。
任意規定
法律の規定であって、当事者の意思によって適用しないことができるような規定のことを「任意規定」という。また同じ意味で「任意法規」ということもある。

この反対に、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定は「強行規定」と呼ばれる。
住宅の品質確保の促進等に関する法律
住宅の性能の表示基準を定めるとともに、住宅新築工事の請負人および新築住宅の売主に10年間の瑕疵担保責任を義務付けることにより、住宅の品質確保をめざす法律。「品確法」とも。

品確法は、平成10年の秋田県木造住宅株式会社の破産による千葉県の欠陥住宅被害の発生を直接のきっかけとして、欠陥住宅に対する世論の高まりを受けて、建設省（現国土交通省）が法制化を推進し、平成11年6月に国会で成立し、平成12年4月1日から施行された法律である。

なお、品確法は平成14年8月20日に改正され、その際に既存住宅（新築後1年以上経過した住宅または新築後1年以内に人が住んだことがある住宅をいう）についての住宅性能評価が導入されている。

品確法の主な内容は次のとおりである。

1．住宅性能評価書の作成
国土交通大臣により登録を受けた評価専門会社等（これを登録住宅性能評価機関という）に依頼することにより、住宅性能評価書を作成することができる（同法第5条）。
住宅性能評価書には、設計図等をもとに作成される設計住宅性能評価書と、実際に住宅を検査することにより作成される建設住宅性能評価書がある。

2．住宅性能評価書の作成方法
登録住宅性能評価機関は、住宅性能評価書を作成するにあたっては、国土交通大臣が定めた正式な評価基準である「日本住宅性能表示基準」に準拠しなければならない（同法第5条、第3条）。

3．住宅性能評価書の役割
住宅の建築請負契約書または新築住宅の売買契約書に、住宅性能評価書を添付した場合等には、請負人や売主はその評価書に表示されたとおりの性能の住宅を、注文者や買主に引き渡す義務を負うことになる（同法第6条）（詳しくは住宅性能評価書と請負契約・売買契約の関係へ）。

4．弁護士会による紛争処理
建設住宅性能評価書が交付された住宅について、請負契約または売買契約に関する紛争が発生した場合には、紛争の当事者は、弁護士会の内部に設置されている指定住宅紛争処理機関に対して、紛争の処理を申し立てることができる（同法第63条）。
紛争処理を申請する際に当事者が負担する費用は、原則として1万円である（同法69条および同法施行規則第104・105条）。

5．住宅紛争処理支援センターの設置
上記4．の弁護士会による紛争処理を支援する等の目的で、住宅紛争処理支援センターが設置された。具体的には住宅紛争処理支援センターとして「財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」が国土交通大臣によりすでに指定されている（同法第78条）。
この住宅紛争処理支援センターは、弁護士会に対して紛争処理の業務に要する費用を助成するほか、登録住宅性能評価機関から負担金を徴収する等の事務を行なっている。

6．10年間の瑕疵担保責任の義務付け
売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に欠陥があることが後日判明した場合には、売主や請負人は民法第638条等・民法570条の規定により、原則として損害賠償等の責任を負わなければならない。
このような売主や請負人の責任を「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）と呼ぶ（瑕疵は「きず」という意味であり、「欠陥」と同じ意味である）。

しかしながら実際の請負契約・売買契約では、瑕疵担保責任を負う期間が「2年」などの短い期間に設定されるのが普通であり、このことが欠陥住宅問題の発生原因のひとつであると考えられた。

こうした状況を改善するため、住宅品質確保法では「住宅を新築する建設工事の請負契約や新築住宅の売買契約では、請負人や売主は、住宅を引き渡した時から10年間にわたって、住宅の主要な部分に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定し、住宅の注文者や買主を強く保護している（同法第87・88条）。
（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における～）」「売り主の瑕疵担保責任（品確法における～）」へ）
品確法
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の略称。住宅の性能の表示基準を定めるとともに、住宅新築工事の請負人と新築住宅の売主に10年間の瑕疵担保責任を義務付ける法律。

品確法は、平成10年の秋田県木造住宅株式会社の破産による千葉県の欠陥住宅被害の発生を直接のきっかけとして、欠陥住宅に対する世論の高まりを受けて、建設省（現国土交通省）が法制化を推進し、平成11年6月に国会で成立し、平成12年4月1日から施行された法律である。

なお、品確法は平成14年8月20日に改正され、その際に既存住宅（新築後1年以上経過した住宅または新築後1年以内に人が住んだことがある住宅をいう）についての住宅性能評価が導入されている。

品確法の主な内容は次のとおりである。

1．住宅性能評価書の作成
国土交通大臣により登録を受けた評価専門会社等（これを登録住宅性能評価機関という）に依頼することにより、住宅性能評価書を作成することができる（同法第5条）。
住宅性能評価書には、設計図等をもとに作成される設計住宅性能評価書と、実際に住宅を検査することにより作成される建設住宅性能評価書がある。

2．住宅性能評価書の作成方法
登録住宅性能評価機関は、住宅性能評価書を作成するにあたっては、国土交通大臣が定めた正式な評価基準である「日本住宅性能表示基準」に準拠しなければならない（同法第5条、第3条）。

3．住宅性能評価書の役割
住宅の建築請負契約書または新築住宅の売買契約書に、住宅性能評価書を添付した場合等には、請負人や売主はその評価書に表示されたとおりの性能の住宅を、注文者や買主に引き渡す義務を負うことになる（同法第6条）（詳しくは住宅性能評価書と請負契約・売買契約の関係へ）。

4．弁護士会による紛争処理
建設住宅性能評価書が交付された住宅について、請負契約または売買契約に関する紛争が発生した場合には、紛争の当事者は、弁護士会の内部に設置されている指定住宅紛争処理機関に対して、紛争の処理を申し立てることができる（同法第63条）。
紛争処理を申請する際に当事者が負担する費用は、原則として1万円である（同法69条および同法施行規則第104・105条）。

5．住宅紛争処理支援センターの設置
上記4．の弁護士会による紛争処理を支援する等の目的で、住宅紛争処理支援センターが設置された。具体的には住宅紛争処理支援センターとして「財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」が国土交通大臣によりすでに指定されている（同法第78条）。
この住宅紛争処理支援センターは、弁護士会に対して紛争処理の業務に要する費用を助成するほか、登録住宅性能評価機関から負担金を徴収する等の事務を行なっている。

6．10年間の瑕疵担保責任の義務付け
売買契約や請負契約では、契約の対象となった物に欠陥があることが後日判明した場合には、売主や請負人は民法第638条等・民法570条の規定により、原則として損害賠償等の責任を負わなければならない。
このような売主や請負人の責任を「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）と呼ぶ（瑕疵は「きず」という意味であり、「欠陥」と同じ意味である）。

しかしながら実際の請負契約・売買契約では、瑕疵担保責任を負う期間が「2年」などの短い期間に設定されるのが普通であり、このことが欠陥住宅問題の発生原因の一つであると考えられた。

こうした状況を改善するため、住宅品質確保法では「住宅を新築する建設工事の請負契約や新築住宅の売買契約では、請負人や売主は、住宅を引き渡した時から10年間にわたって、住宅の主要な部分に関する瑕疵担保責任を必ず負う」と規定し、住宅の注文者や買主を強く保護している（同法第87・88条）。
（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における～）」「売り主の瑕疵担保責任（品確法における～）」へ）
構造耐力上主要な部分
建築基準法施行令第1条第3号に規定されている、建築物の部分のこと。建築物の荷重を支え、外力に対抗するような建築物の基本的な部分のことである。具体的には、次の部分が「構造耐力上主要な部分」に該当する。

1．在来工法の木造住宅の場合
基礎に関するものとして「基礎」「基礎ぐい」、軸組に関するものとして「土台」「壁」「柱」「斜材（筋かいなど）」「横架材」「床版」、屋根に関するものとして「小屋組」「屋根版」が、「構造耐力上主要な部分」に該当する。 2．鉄筋コンクリート構造のマンションの場合
「基礎」「基礎ぐい」「壁」「床版」「屋根版」が「構造耐力上主要な部分」に該当する。

このような「構造耐力上主要な部分」については、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）で新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における～）」、「売り主の瑕疵担保責任（品確法における～）」へ）。

なお、「構造耐力上主要な部分」の正確な定義は次の通りである。
「基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう）、床版、屋根版または横架材（梁、けたその他これらに類するものをいう）で、建築物の自重もしくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧または地震その他の震動もしくは衝撃を支えるものをいう」（建築基準法施行令第1条第3号）。

また、よく似た用語として建築基準法第2条第5号では「主要構造部」という用語を定義している。
この「主要構造部」とは「壁・柱・床・梁・屋根・階段」のことである。ただし、構造上重要でない最下階の床、間仕切り用の壁、間柱、つけ柱、局所的な小階段などは「主要構造部」から除外されている。
瑕疵担保責任
1．売買契約における瑕疵担保責任
特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵（かし）」があったとき、売主は買主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。
このように、売主が買主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる（民法第570条）。

「特定物」とは、取引当事者がその物の個性に着目して取引するような物のことであり、具体的には、美術品、中古車、不動産（土地・新築建物・中古建物）などのことである。
また「隠れたる瑕疵」とは、買主が取引において一般的に必要とされる程度の注意をしても発見できないような、物の品質・性能に関する「欠陥」のことである。

例えば、中古住宅の売買において、売買契約後に中古住宅に雨漏りが発生し、その原因が売買契約当時に存在した屋根の欠陥であるならば、売主は買主に対して「瑕疵担保責任」を負うこととなる。

このような売主が負うべき「瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりである。
1）買主は売主に損害賠償を請求することができる（民法第570条）。
2）瑕疵の程度が、売買契約の目的を達成できないほどに重大であるときは、買主は売買契約を解除できる（民法第570条）。
3）瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法上には特に定めがない。例えば契約書において「中古住宅を買主に引き渡した日から1年間だけ売主は瑕疵担保責任を負う」と定めることも民法上は可能である。
4）損害賠償請求や契約解除ができる期間は「買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている（これを「権利行使期間」という）。

なお、宅地建物取引業法や住宅品質確保法では、上記3）について特別な規制を設けている（詳しくは「瑕疵担保責任（宅地建物取引業法における～）」「売り主の瑕疵担保責任（品確法における～）」へ）。


2．建築請負契約における瑕疵担保責任
特定物の売買契約だけでなく、建築物などの建築請負契約についても、民法では請負人の「瑕疵担保責任」を定めて、注文者を保護している（民法第634条から第640条まで）。

この民法における請負人の「瑕疵担保責任」の具体的内容は次のとおりである。
1）建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥についての損害賠償を請求することができる（民法第634条第2項）。
2）建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥を補修する工事を行なうよう請求することができる（民法第634条第1項）。
3）瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法第638条により「コンクリート造などの建築物では引渡しから10年、木造などの建築物では引渡しから5年」と定められているが、この10年・5年の瑕疵担保責任期間は契約により短縮できる。そのため実際の建築請負契約書では「引渡しから2年」とされることが多い。
4）損害賠償請求や補修工事の請求ができる期間は「注文者が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている（民法第638条第1項）。

なお住宅品質確保法で、上記3）について特別な規制を設けて、注文者保護を強化している（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における～）」へ）。
雨水の浸入を防止する部分
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）で定められた雨水の侵入を防止するための住宅の部分のこと（品確法第87・88条、同法施行令第6条第2項）。

具体的には次の部分が「雨水の浸入を防止する部分」に該当する。 1．住宅の屋根と外壁 （具体的には屋根・外壁の仕上げ・下地などを指す）
2．住宅の屋根・外壁の開口部に設ける戸・枠その他の建具 （具体的にはサッシなどを指す）
3．雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、住宅の屋根もしくは外壁の内部または屋内にある部分

このような「雨水の侵入を防止する部分」については、住宅品質確保法により、新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。
（詳しくは「請負人の瑕疵担保責任（品確法における～）」、「売り主の瑕疵担保責任（品確法における～）」へ）
建築物
建築基準法では「建築物」という言葉を次のように定義している（建築基準法2条1号）。

これによれば建築物とは、およそ次のようなものである。
1．屋根と柱または壁を有するもの
2．上記に付属する門や塀
3．以上のものに設けられる建築設備

上記1．は、「屋根＋柱」「屋根＋壁」「屋根＋壁＋柱」のどれでも建築物になるという意味である。
なお、地下街に設ける店舗、高架下に設ける店舗も「建築物」に含まれる。
修補請求
給付を受けた目的物に瑕疵がある場合に、その瑕疵の修理・補修を請求することをいう。目的物に瑕疵があるなど債務が完全に履行されていないときに完全履行を求める私法上の方法の一つであると考えることができる。民法は請負契約に関して一般的にこれを規定している（瑕疵担保責任）ほか、新築住宅の建設工事請負および売買については、構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、引渡後10年間、修補請求の対象とされている（住宅品質確保法）。なお、修補請求は追完請求（債務履行を完全なものとするための請求）のための方法の一つであると考えることができるが、修補請求、代物請求、代金減額請求など追完請求に関しては、どのような不完全さに対してどのように請求すべきか等の基本的なルールを明文化することについて議論がある。