抵当権が付着している不動産（抵当不動産）が第三者に譲渡された場合に、債権者が自らの意思により、抵当不動産の所有者から債権の一部の弁済を受け取ることで、抵当権が消滅するという仕組みのこと。民法第378条に規定されています。

例えば、債権者Aが債務者Bに3,000万円を融資し、不動産Pに3,000万円の抵当権を設定したとします。
その後Bがこの不動産Pを500万円で第三者Cへ売却したとします。
本来、この不動産Pの時価評価は3,500万円だが、3,000万円の抵当権が付着している分だけ売却価格が下げられているとします。
このとき債権者Aは、第三取得者Cに対して「Cは抵当権の代価として2,800万円をAに支払え」と請求することができます（2,800万円という金額は例えとして挙げたもので、事情により幾らにするかは債権者が決めてよい）。このAの請求に対してCがその金額を支払った場合には、抵当権が消滅し、Cは抵当権の付いていない不動産の所有者となります。このような仕組みが、民法378条に規定する代価弁済です。

また、これによく似たものとして、民法第474条では「第三者弁済」という仕組みも設けられています。これは、第三者が他人の債務を肩代わりして弁済できるというものです。先程の例でいえば、第三取得者Cは債権の全額である3,000万円を、債権者の意思に関係なくいつでも債権者Aに支払うことができ（民法第474条第2項）、その結果として、Aの抵当権は原則として消滅するということです。

なお、債権者と第三取得者との利害を調整する仕組みとしては、代価弁済のほかに、抵当権消滅請求（民法第379条～381条）があります（詳しくは抵当権消滅請求へ）。