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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-11-18 (6 ヒット)

 こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 すっかり寒くなりましたね。ニュースで、ダウンコートを着る目安は最高気温が13度を切ったらと言っていました。北風が吹くと最高気温が13度以上でも体感温度は低くくなるので15度くらいから来てもいいでしょうとのこと。鹿児島でのダウンコートの登場はもう少し先のようですね。でも、ユニクロの薄手のダウンだったらもういいのかも。着ている人もちらほら見かけますしね。

(うちの子じゃないですよ〜。多分、モデルさん。)

さて、今日は「窓ガラス」です。窓の種類と同じように窓ガラスにも種類があります。家にもビルにも、建物にはガラスはあるので、さまざまなガラスの種類を目にしているのですが、よくは知らないというのが一般的だと思います。ですので、今日は、改めて「窓ガラス」の種類について調べてみました。
■窓ガラスの種類
◎フロート板ガラス
 一般的な透明の平板のガラス。平面が平滑で歪みがなく、ガラスの厚さは3mmが主流になっています。透視性や採光性に優れ、費用も安いです。加工がしやすいので窓ガラスの他にも、鏡や建具、水槽など幅広く用いられます。しかし、防犯面では、短時間で破られてしまうため、防犯性は期待できません。
◎網入ガラス
 ガラスが破損しても破片が飛び散らないように、金属の網を封入したガラス。炎に強いのが特徴で、火災の際の延焼や類焼を防ぐ効果を持つものです。網入板ガラスは、破片の飛散や脱落がしにくいのが特徴ですが、防犯ガラスのように割れにくいわけではなく、金網は容易に切断できるので防犯性能は期待できません。



◎型板ガラス
 ガラスの片面に型模様をつけた不透明なガラス。「くもりガラス(不透明ガラス)」が代表的。光を通しながら視線を遮るガラスなので、プライバシーの確保に向いており、近隣や道路からの視線が気になる浴室や洗面、トイレなどで用いられます。防犯性能はフロート板ガラス同様、期待できません。

◎すり板ガラス
 型ガラスと似ていますが、ガラスの片面に珪砂などで摺り加工をした不透明なガラス。型ガラス同様に、プライバシーを確保したい場所に使われています。



◎複層ガラス
新築売家の多くで採用されている窓です。

 スペーサーと呼ばれる部材で、2枚または3枚の板ガラスの間に中空層を持たせ、乾燥した空気やガスなどを挟み込むことで断熱性を高めたガラス結露しにくく、冷暖房の消費を抑えることができるので、省エネ効果もあります。
 より性能を高めたものが、ガラスの間に特殊な金属膜をコーティングした「Low−E複層ガラス」。Low-Eとは、Low-Emissivityで「低放射」を意味します。従来の複層ガラスの断熱効果に加えて遮熱効果がプラスされています。これにより、夏の日差しをカットして冷房の効率を高め、冬は室内の暖房熱を逃さないのでより高い断熱性能が期待できます。室外側にLow-Eガラスを使用したものを遮熱複層ガラスといいます。夏場の日射を遮るとともに、冬場は室内の暖房熱を反射し逃がさないので、冷暖房の負荷を抑えることができます。夏は涼しく、冬も暖かいという性能を持つので、西日のあたる部屋、紫外線による色あせの防止などにも向いています。また、室内側にLow-Eガラスを用いた高断熱複層ガラスもあります。太陽の熱を取り入れつつ、暖房エネルギーを逃がしにくくし、断熱性、保温性に優れ、結露の発生も抑えることが可能。寒さが厳しいエリアに向いているタイプです。このような特性から、Low-E複層ガラスは、高断熱の住宅にするために最適な窓ガラスです。2枚のガラスを破るのに手間取ること、ガラス周辺がシールドされているためガラスの破片を取り除きにくくフロート板ガラスに比べると破りにくいものの、防犯性能は期待できるレベルではありません。

◎強化ガラス(安全ガラス)
 普通のガラスに比べて、耐風圧強度のあるガラスのこと。一般的なガラスの3〜4倍の強度があります。「フロート板ガラス」を高熱処理、急激に冷やしてつくられたものです。熱にも強く、割れても破片は顆粒状になるため安全なので、大ケガとなる心配がありません。そのため、「安全ガラス」とも呼ばれています。透明タイプと半透明タイプがあります。高い強度があるので、窓だけでなく、ガラス入りの玄関ドア、室内扉や収納扉、テーブルトップなどでも用いられています。しかし、割れても破片は顆粒状になるという安全面での特長はあるものの、反面、防御力を失うため防犯性能は期待できません。



◎合わせガラス
 2枚以上の「フロート板ガラス」の間に、柔軟で強靭なフィルムの中間膜をはさんで加熱・圧着させたガラス。風圧に強く、中間膜の効果で、割れにくく、割れても飛び散ることがほとんどないのが特徴。中間膜の厚さや性能に工夫を持たせることで、さまざまな特徴を持つ製品もみられます。例えば、紫外線や赤外線を吸収する機能や、防音、防炎、防犯など様々な機能を持たせることができます。
 
 このように、窓のガラスの種類には様々なものがあります。場所、用途等によって選択するといいですね。窓にガラスをはめるためには「サッシ」が必要ですよね。ということで、次回は「サッシ」について調べてお話しようと思います。



姶良案内所 
TEL:0995-73-3301 
FAX:0995-73-3302

週末は混み合いご案内で事務所にいない場合もございますので、事前にご予約いただくとスムーズです!!
 
姶良市のお店「イワタホーム株式会社の姶良案内所」は、姶良市加治木町にあります。
加治木バイパスのみろく交差点を蒲生方面に少し入ったところにあります。


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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-11-10 (11 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 おはら祭りを見にはいかなかったのですが、日曜日、久しぶりにアミュプラザに行ってきました。三連休最終日でしたが、それほど混んでいなかったです。タカプラが閉店セールしているので、天文館に人は流れていたのでしょうか。
 アミュの地下にあるアンデンケンでおやつを買ってきました。季節限定の「アンデンケンの真夜中のマロンバーム」です。マロンが口いっぱいに広がって、おいしく頂きました。「アンデンケンの贅沢マロンゾンネ」も、季節限定であるようなので、次回はこっちを買ってみようと思います。




 さて、今日は「窓」の続きです。いってみましょう!

■窓の種類

◎上げ下げ窓
 2枚の窓を窓枠に沿って上下にスライドさせて開閉するタイプのこと。ハングウィンドウとも呼ばれており、上下2枚とも動くダブルハングが一般的でしょう。片方だけが動くタイプはシングルハングと呼ばれ、2枚が同時に動くタイプは上下からの通風が可能です。開閉が壁の厚みの中で収まるので、場所をとらないのがメリットです。風通しを考えると縦滑り窓の方がいいのですが、洋風の外観にしたい時は上げ下げ窓を使うとしっくりきます。ヨーロッパの家は上げ下げ窓を使う事が多いので。また、お隣の敷地まで距離がほとんど取れない場合、縦すべり窓や横すべり窓を使うと越境してしまうケースも出てくるので、そのような住宅密集地の場合は上げ下げ窓を使っているケースが多いです。



◎ルーバー窓
 水平に重なった複数の細長いガラス板のルーバーを、ハンドルやチェーン操作、電動で開閉する窓のこと。ジャロジー、ガラリ窓とも呼ばれています。洗面室やキッチン、納戸など通風・換気が必要な場所に多く用いられ、断熱性を高めたダブルガラスタイプもあります。視線を遮りたい場合は、型板ガラス(ガラスの片面に型模様をつけた不透明もの)を取り入れるといいです。面格子付のタイプもみられます。ただ、気密性が悪いというデメリットがあります。窓を閉めたとしても、ガラスとガラスがくっついて閉まっているだけなので、気密性は窓の中でもかなり悪いのです。



◎内倒し窓・外倒し窓
 内倒し窓は、窓の下を軸に、部屋の内側に倒すタイプの窓のこと。水まわりの天井近くや手の届きにくい場所に用いられることが多いものです。通常全開しませんので外部からの人の侵入は難しい防犯性の高い窓です。ただし、上部が開くので、窓を開けている状態で雨が降ると室内側へ降り込んでしまうというデメリットも。
 外倒し窓は、外側に押して開くタイプは外倒し窓。外に向かって空気が流れやすいので、高所に設置するケースがみられます。また、内側にはスペースがなくてもいいのもメリットです。しかし、こちらも、内倒し窓と同様に、上部が開くので雨が降ると室内側へ降り込んでしまうというデメリットがあります。



◎全開口サッシ
 フルオープンサッシとも呼ばれる全開口サッシは、開放感が売りの窓です。窓枠の大きさだけ窓をオープンにできるので、風通しや眺望は抜群といえます。折れ戸のような窓(両側にたためるものは両折れタイプ)や引き込みタイプ、片引きタイプなどが揃っています。リビングとデッキ・テラスなどのアウトドアスペースを一体化させたい場合などに適しています。しかし、現在ではこのタイプはあまり見られなくなりました。その理由は、夏の暑い時期などにフルオープンにしていると虫が入ってくるからで、結局は網戸を使わなければならず、全開口サッシのメリットであった眺望が網戸によって消されてしまうからでしょう。また、機密性の面でもフルオープンのサッシは比較的弱く光熱費に影響を与えかねません。特徴的な構造ゆえに多くの窓枠を使用している全開口サッシは、窓を閉めているときに少々圧迫感があるので、デザイン性にこだわる人にもあまり向かない窓といえます。




その他にも、窓の開口部を外に突き出したタイプの出窓や、戸の中央を回転軸とするもので、縦軸回転または横軸回転がある回転窓などがあります。
 いろんなタイプの窓があり、どれを選択するか迷ってしまいますね。場所、大きさ、用途、家の雰囲気などから最適な窓を選択できるといいですね。さて、来週も引き続き窓について(素材や位置など)、お話していきたいと思います。



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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-11-03 (11 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 明日からは三連休ですね。お天気のようで、行楽日和ですね。今日の夜から、「おはら祭り」が始まりますので、ぜひぜひ行かれて見てはいかがでしょうか?
 今夜は、来年の大河ドラマ「西郷どん」から、林真理子さん、塚地武雅さんがいらっしゃるそうです。いっしょにおはら節踊ってくださるのでしょうか。



さて、今日は「窓」です。なぜかというと、単に思いついたからです(笑)でも改めて考えると、窓って大事ですよね。窓がなかったら家の中は真っ暗、空気が循環しないので、においがこもったり、湿気でジメジメしたり。私たちを、暮らしやすく、そして健康にしてくれる窓について調べてみました。

■窓の種類

◎引き違い窓
 引き違い窓は2枚のガラス障子を横に滑らせて開閉する一般的によく見るタイプの窓です。使い勝手が無難、コストが安いといった利点があり、日本で最もよく使われるサッシ窓です。日本の引き違い窓は室内から見て右の障子が手前に来るようになっています。

<メリット>
 ・開閉操作が横に引くだけなので、だれにでも簡単に行える。
 ・網戸が外部に固定できるので、窓の開閉時に虫が入りにくい。
 ・小さなサイズから大きなサイズまで規格品が揃っているので選び易い。
 ・規格サイズであれば、カーテンも規格品で間に合う場合が多い。
 ・網戸が破損した場合の張替えが容易で、自分でも出来る。
 ・窓枠から障子毎取り外せるので、引越し時等には荷物の搬入が容易。
 ・両窓が開くタイプでは、外側のガラスを掃除するのも楽。
<デメリット>
 ・機密性が縦すべり出し窓などと比べて低く、光熱費に影響がでることも。
 ・防音性が劣る。
 ・防犯面が弱い。
 ・多用すると家が安っぽく見えてしまう。


◎滑り出し窓
 滑り出し窓には、横滑り出し窓と縦滑り出し窓があります。
<横滑り出し窓>
 窓枠の左右の溝に沿って動き、キッチンやお風呂場でよく見かけられる窓です。ガラス部分がひさしのようになり、雨が吹き込まず通風を確保することができます。メリットは、ちょっとだけ開けたいときや大きく開けたいときも窓ガラスを一定の角度で止めることができ、開ける窓の角度調節が可能なこと、外見が良く、気密性が高いこと、防犯面が優れていること、窓の外側の掃除がしやすいことです。一方、デメリットとして挙げられるのは、その開き方の特徴から網戸やルーバーが取り付けられないことです。カーテンも場合によっては取り付けが難しく、ロール式のものにするなど工夫が必要となります。

<縦滑り出し窓>
 窓枠の上下の溝に沿って横に滑り出し、ドアのように押したり引いたりして開ける窓です。メリットは、部屋の中に風がたくさん入ってくる構造になっていること、機密性が高く防音効果も期待できることです。縦滑り出し窓は、開けて外側に飛び出た窓ガラスが風をキャッチするため、通風量が引き違い窓のおよそ10倍にも達しますので、部屋の通気性を高くしたいときに最適です。一方、デメリットは、比較的価格が高いことで、窓の中で1番安価なはめ殺し窓と比べて2倍以上の価格設定となっているところが多いです。縦滑り出し窓は、横滑り出し窓と違い、網戸をつけることができます。種類も、上げ下げ式、ロール式、内開き式など色々あります。



◎はめ殺し窓
 はめ殺し窓とは開かない窓のことを言います。FIX窓とも呼ばれます。メリットは、窓が開閉しないので2Fや3Fに腰窓を設置しても子供が落下しないこと、窓が開閉しないので防犯面に優れること、開閉式の窓と比較して窓枠が小さいため大きな窓にしてもスッキリとすること、もちろん窓が開閉しないので気密性が抜群なことがあります。価格も安いです。一方、デメリットは、窓が開閉しないので換気ができないこと、窓が開閉しないので2Fに設けた場合になど掃除がしにくいことがあります。窓枠をフレームに見立て、外の風景を切り取ったかのようなピクチャーウィンドウとして使用すると、おしゃれ度がグンとあがりますね。



まだ、窓の種類はありますが、今日はこの辺で。長くなると、言葉だけ追って、内容が入ってこなくなりますもんね。次回、窓の種類の続きをお話していきたいと思います。



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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-10-28 (16 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 目のピントが合いにくい感じがしている今日この頃です。スマホの見すぎでしょうか。つい、夜ベッドに入ってから、スマホでニュースを見てしまうんですよね。スマホを使うのを少し控えたいと思います。そして、使うときは離して!目は大事にしないとですね。



さて、今日は「炊飯器」です。なぜ、「炊飯器」かというのは、田んぼに稲が干してあるのを見て新米の季節だなと思いまして。せっかくの新米、おいしく食べたいじゃないですか。というわけで、おいしいご飯が炊ける炊飯器調べてみました!

■加熱方式
 炊飯器の加熱方式ですが、主に次の4つのタイプに分けられます。

◎マイコン炊飯器
 マイコン炊飯器とは、ヒーターが釜の底部分のみにあり、その熱が釜に伝わって炊飯する方式。火力は弱いですが、消費電力は少ないです。3合までの少量炊き用の主流の方式で、低価格の商品が多く種類が豊富です。

◎IH炊飯器
 最近の主流となっているIH炊飯器。IHとは、電磁誘導加熱(Induction Heating)のこと。IH炊飯器は、電磁の働きで内釜自体が直接発熱するため、全体にむらなく熱を伝えることができ、さらに高火力で一気に加熱することができます。最近の炊飯器は、炊飯時に圧力をかける圧力IHが主流となっています。内釜へ圧力をかけることで沸点を高めて、お米の芯まで熱を伝えます。それにより、ふっくらとしたご飯が炊けます。価格は、安いものから高いものまで幅広くあります。

◎ガス炊飯器
 根強いファンがいるガス炊飯器ですが、その魅力はガスならではの高火力にあります。IH炊飯器が高火力にこだわり進化しているとおり、ガスならではの高火力は魅力的です。また、最近のガス炊飯器にはタイマー機能や保温機能(電子ジャー)など付いたものもあり、選択肢の1つとして考えるのもよいのではないでしょうか。ただ、LPガスや都市ガス用がありますが、機種の種類は少ないようです。


 ■炊飯方式
 IH炊飯器には、さまざまな炊飯方式があります。それぞれの特徴を見ていきます。

◎IH炊飯器
IH炊飯器では、IH炊飯器とは違って内釜に圧力を加えることはできませんが、しっかりとした粒感のある食感にご飯が炊き上がります。

◎圧力IH炊飯器
 現在、IHタイプの大半がこの圧力IH方式を採用しています。原理は圧力鍋と同様で、内釜に圧力をかけて高温になり、熱がお米の芯まで伝わりより、粘りがあるもっちりとしたご飯が炊き上がります。

◎超音波炊き炊飯器
 三菱独自の技術です。1秒間に約8万8000回の超音波振動をお米に与えることで、米の芯までしっかり吸水させ、さらに米本来の甘みを引き出すのが特長。水に浸す時間を短縮できるので、忙しい人向きかも。

◎蒸気レス炊飯器
 今まで蒸気が出るのが当たり前だった炊飯器が、蒸気を出さずにご飯が炊ける炊飯器です。蒸気レスまでいかなくても、蒸気が少ないものもあります。小さいお子さんがいると、炊飯器の蒸気でやけどなんてこともあるので、小さいお子さんかいるお家におすすめです。

◎スチーム&圧力IH炊飯器
 炊飯工程の後半で220℃の高温スチームにより、米の乾燥を防ぎながら高温で加熱します。しっとりしつつ、しゃりっとした歯ごたえのある炊き上がりが特徴。スチームは保温時の再加熱にも利用でき、保温後も炊き上がりに近い状態が復活できるのも魅力のひとつ。保温することが多いお家向きの炊飯器かと思います。
 それぞれ、ご飯の炊き上がりが違うので、自身の好みにあった炊き上がりができる炊飯器を選ぶのがいいと思います。炊いたご飯を試食できたりするところもあるようなので、そういったところに行って試食してから決められると一番いいですね。




 ■内釜
 近頃、多くのメーカーが力を注いでいるのは内釜なのですが、実はこれがお米をふっくらとおいしく炊き上げる大切なポイントなのです。内釜の違いでも炊き上がりが違ってきますので、一番好みに近い炊き上がりを目指しているメーカーのものを選ぶといいと思います。まずは、内釜の種類を見ていきましょう。

<構造>
◎厚釜
 釜を厚くすることによって、熱を蓄え包み込むように炊くことができます。一般的にはだいたい2.3mm以上の厚みがあると「厚釜」と呼ばれているようです。

◎多層釜
 7層・8層・9層と、層の数は機種によりいろいろ。多層の効果は、銅・金・ダイヤモンドなど、熱伝導率の高い素材を中や外側に使用できること。これにより強い火力をより伝えやすくしています。

◎真空釜
 魔法瓶のように真空層を持つタイプで、熱が逃げにくく、熱を早く内部に伝えることができます。多層・厚釜に比べ軽いので、扱いやすいのも長所のひとつです。



<素材>
◎鉄釜
 ステンレス内釜よりも発熱性があり、大きな火力で炊くことができます。南部鉄器を採用したものなどがあります。
◎銅釜
 釜全体を均一に素早く加熱することができ、熱伝導の高さが特徴です。
◎炭釜
 熱伝導率も高く、遠赤外線の効果でむらなく加熱することができます。全体が炭でできている釜と、炭をコーティングしている釜があります。
◎土鍋釜
 ゆっくりと熱が伝わるので蒸らし効果があるのと、高い蓄熱性で冷めにくい特徴があります。ふっくらと炊き上がります。
 この他にも、金・銀・ダイヤモンドなど、熱伝導率の高い素材を釜に混ぜている釜もあり、各社釜の熱効率向上に取り組んでいるのがトレンドです。
 
 炊飯器の購入を検討されている方は、ぜひ、自分の好みにより近い炊き上がりの炊飯器を購入して、おいしく新米を食べましょう!



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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-10-20 (22 ヒット)

 こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 涼しくなりホットコーヒーがおいしくなってきました。スーパーで「あずき入りカフェオレ」というのを見つけて買ってみました。コメダ珈琲でも、期間限定であずき入りのコーヒーありましたよね。あずきは好きなのですが、果たしてコーヒーが合うのか!?飲むのが楽しみです。


さて、今日は「結露防止」です。もっと寒くなって暖房を使うようになると朝起きると、窓には結露が・・・。カーテンや窓のそばのフローリングがカビてしまったり・・・。ということで、結露が発生する前に、結露防止について、学んでおきたいと思います。

 ■結露って?
 結露は、暖かく湿った室内の空気が、冷たい外気に接している窓ガラスに触れたことが原因で発生します。空気は温度が高いほど水分量(水蒸気)をたくさん含むことができ、温度が低くなるほど空気中に水分を多く溜め込めない性質を持っています。暖房で温まった室内の空気は、冷たい窓ガラスなどに触れて急激に温度が下がると、それまでと同じ量の水蒸気を溜め込むことができません。このため余分な水蒸気が水に変わり、これが窓ガラスに付着した結露の正体です。
 ところで、結露は、表面結露と内部結露の2つがあるとのこと。(ご存知でした?私は初めて知りました。)

◎表面結露
 外気によって冷やされた窓ガラスや床、壁などの見えるところで起こる結露。これを濡れたままにしておくと、カビやダニが発生し、ぜんそくやアレルギー、アトピーの原因になることも。人の健康にも影響します。

◎内部結露
 壁の中や床下、天井裏など、見えないところで発生。住まいを腐らせることもある怖い現象。結露で濡れた状態が続くと、シロアリやカビの温床になることもあります。木の強度が弱くなり、住宅の土台や柱がボロボロになるかもしれません。



■結露が発生しやすい場所のチェックポイント
 結露が発生しやすいポイントを見ていきましょう。結露の発生原因からもわかるように、「水蒸気が発生するところ」「冷たいところ」が要注意です。

◇窓……窓ガラスやサッシにカビが生えていないかをチェックしましょう。結露が原因でカーテンもカビが生えていることも。カーテンの下の方に黒い点がないかよく見てくださいね。

◇壁……タンスや本棚の裏など、家具をピッタリ壁につけているところにカビや変色がないかをチェック。

◇床……床やカーペットの下が濡れていないかをチェック。

◇押し入れ……実は、人体も水蒸気を発生しています。布団はその水蒸気を吸っているので、乾燥させないまま押し入れにしまったら、水蒸気がこもることになります。押し入れの中がジメッとしているなら要注意。除湿剤を入れている場合は、水がいっぱいになっていないか見てくださいね。

◇キッチン……水回りはただでさえ湿度が高く、調理で湯気も発生します。窓やシンクの下も結露が発生しやすい場所です。

◇納戸や人が使わない部屋……普段使っていない部屋がカビ臭いのも、結露が原因の可能性大。人のいる部屋から水蒸気が流れ込み、結露になるのです。

■結露を抑える方法
 開放型のストーブを避ける……灯油が減ったのと同じ量の水蒸気が出るといわれています。オイルヒーターやエアコンに切り替えるだけで、水蒸気の発生を抑えられます。
 洗濯物の室内干しを避ける……水分を発生させる元になるので要注意。どうしても干す場合は、窓を開けて扇風機を回すなどして、空気の流れを作るといいです。
 こまめな換気……炊飯器やスチームオーブンを使う際に換気扇を運転すると、水蒸気を含んだ空気を逃がせます。
 空気の通りをよくする……家具は壁から離して置きます。布団は押入れの戸を閉め切らず、スノコを敷いたり、押入れの壁から離して収納したりすると、空気が循環します。
 とことん結露をさせたくない方は、湿度計をおいて、室内の湿度が40〜60%となるように調整するといいです。


 
水蒸気をまったく発生させないことは無理なこと。できたとしても、乾燥でお肌がカピカピになってしまいます・・・。空気の通り良くして水蒸気がこもらないようにすることと、普段より一枚多く着て部屋の中と外との温度差をあまり大きくしすぎないことが、いいと思います。


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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-10-13 (39 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 10月なのにまだ30度近くあり暑いですね。衣替えの日も過ぎたことだしということで、長袖を着始めたのですが、暑い!お店ではもうコートを売っているし、世の中はすっかり秋冬なのに・・・、気温だけまだ夏。早く涼しい秋よ来ーい!




 さて、今日は「コンセントの位置」についてお話したいと思います。賃貸だと欲しい位置にコンセントがなくて、延長コードを這わせたり。新築で家を建てる時には、どこにコンセントを設けようか悩んだり。便利なコンセント位置を目指して、今日はお話していきます。

■コンセントの種類
まずはコンセントの種類から、紹介してきます。

100V用コンセント : 写真右端。多くの家電に必要とされ、住宅で最も多く使われます。
TVコンセント : 写真100V用コンセントの隣。テレビの電波を受信するためのコンセント。
LANコンセント : 写真左から2番目。LANケーブル用のコンセント。LANケーブルを差し込んでPCとつなげば、インターネットが利用できる。

電話線のコンセント : 写真左端。固定電話と接続するコンセント。

その他に、大きな電源が必要な電化製品(エアコン、IHクッキングヒーターなど)に使う200Vコンセントや、ガス器具にガスを供給する時に使うガスコンセントがあります。



■基本的な位置
 基本的に以下の場所にコンセントは設けられることが多いです。ここから、ライフスタイルに合わせて、追加削除していくのが望ましいと思います。
◎冷蔵庫・電話・テレビ・洗濯機の配置に合わせて100Vコンセントを設置
◎キッチンの近くに、200Vに対応できる専用コンセントを設置
◎各部屋にエアコン専用コンセントを設置
◎100Vコンセントは壁の中央にも設置
◎掃除機の取り回しを考えて廊下に設置
◎トイレに設置
◎外部に防水コンセントを設置

■高さ
一般的には床から25と言われていますが使用用途によって望ましい高さが異なります。

冷蔵庫 : 冷蔵庫のコンセントは普段は抜き差ししないため、トラッキング現象の予防のために、高い位置に設置することが望ましいです。(一般的には床かから170〜180

洗濯機 :漏電防止のため、洗濯機より高い位置に設置することが望ましいです。一般的には110に設置することが多いです。

廊下・階段 : 一般的な高さ25cmとすることが多いです。掃除機用には、少し高く40程のものが多いが、屈むのが辛い高齢者や腰痛持ちの人はさらに高く、例えばスイッチと同じ高さ120cmにしてもいいと思います。

エアコン : エアコン専用コンセントは床から185及び天井から50の位置が一般的です。もし、エアコンの設置位置が決まっているなら、エアコンの上に設置するなどして、コンセントが目立たないようにしてもいいと思います。

■こうすると便利かも
 コンセントは壁に設置するものと思ってらっしゃる方も多いと思いますが、壁がなくても床にコンセントは取り付けることができます!ポップアップ式の床用コンセントであれば、使う時だけ飛び出させて使い、使わない時はフタを閉めて床とフラットな状態にしておくことができます。広いリビングがあるお家は、ぜひ、床用コンセント設けるといいと思います。
 玄関にコンセントを設けておくといいという意見もあります。電気を使用するディスプレイ、例えば水槽等を置いたりするときに便利です。また、収納内の便利という意見があります。充電式の掃除機を充電したり、ハンディタイプのアイロンを使用する際に便利ですね。
 せっかく建てた家でコンセントが足りず、タコ足配線になってしまうのは悲しいです。部屋ごとに使用する家電等を考えて配置すると思いますが、電気を使う製品が多い昨今、コンセントは多めに設けておいた方がいいと、私個人的には思っています。特に、キッチン、子供部屋は多めにしておくことをお勧めいたします。



これからお家を建てる方、決めることがたくさんあって、コンセントまでなかなか気が回らないと思いますが、ぜひ、後悔しないためにもコンセントの位置・高さ・数の決定に少し時間をかけてみてください。



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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-10-09 (31 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 明け方まで雨が降っていましたが、やみましたね。青空が見えていたので、このまま晴れるのかと思ったのですが、また曇っちゃいましたね。今日は、曇りときどき雨という感じでしょうか。



 さて、雨が降っていたので、思いついたのが「雨どい」。
あまり気にしたことないのですが、大雨の時、窓の外ですごい音をたてて水が流れるアレです。改めて、「雨どい」について調べてみました。

■雨どいって?
 雨どい(樋)とは、屋根面の雨水を集め、地上に流すための設備です。軒先に水平方向に設けられるものを軒どいといい、その形は雨水を受けられるように半筒状もしくは凹型をしています。軒どいに対して垂直に円筒状または角形の竪どいが接続され、地上に雨水を流します。もし軒先に雨どいがないと、軒先のあちこちから雨だれが生じ、雨だれの落ちる部分の植栽を傷めたり、溝や水たまりができたりします。またその雨だれが地面で跳ねて外壁や基礎に当たり、建物を汚したり傷めたりします。軒どいから竪どいを経由して地上まで落ちてきた雨水は、敷地内の雨水枡にたまります。そのまま敷地内の地中にしみこませるか、道路にある雨水用の下水管に接続して流します。



■種類
 雨どいの材質は、安価で施工性のよい樹脂製のほか、ステンレス、銅、アルミ、ガルバリウム鋼板といった金属系の雨どいもありますが、高価になります。表面はプラスチック製ですが芯にステンレスを用いて耐候性を高めたもの、プラスチックの表面に特殊樹脂を巻いて色褪せや変色に強くしたものなど、様々な種類が出ています。その昔は板金屋さんがその家に合わせて雨どいを作成・取り付けしていましたが、手間がかかるため、今では多くの新築住宅では既製品を使用します。各メーカーの出している雨どいの既製品には、色、形、大きさともに様々なタイプがあります。地域別降雨量や屋根面積にあった排水計画を立て、といの径(大きさ)や数を決めます。また、外観のアクセントになる部分でもあるので、美観を損なわない外観イメージにあうデザイン、色を選ぶのがよいです。

■メンテナンス
 屋根から流れ落ちる雨を一身に受け止める雨どいの負担は相当なものです。雨どいの排水が正常に機能しなければ多くの問題を引き起こすため、破損する前にきちんとメンテナンスを行ってあげることが大切です。負荷のわりには耐久性のない雨樋は年に一度点検をするのがいいです。メンテナンスポイントは3つ。




◎支持金具が曲がっていないか。
 軒どいを支えるために等間隔で設置されているものを支持金具または樋受け金具と言います。この支持金具が破損すると軒樋が大きく傾いたり、酷い場合は落ちてしまう可能性もあるため、重要な役割を持つ部位です。また、支持金具は雨樋の勾配(こうばい)を正確に保つという役割も持っています。勾配とは斜傾のことで、この傾きが適切でなければ水の流れが不自然になってしまうのです。勾配不良は専門家でないと判断が難しいため、支持金具に破損が見られたらすぐに業者に連絡しましょう。

◎継ぎ手が割れたり外れたりしていないか。
 継ぎ手とは軒樋と軒樋を繋いでいる部位のことです。これが外れると軒樋同士の間に隙間が出来てしまい、雨水が漏れ落ちてしまいます。破損が激しい場合や何箇所も直さなければいけない場合は業者に頼むことをおすすめしますが、一部分などでしたらご自身でもすることが可能です。その際は新しい継ぎ手を購入し、ホームセンターなどに売っている雨どい用の接着剤を使用して補修しましょう。

◎軒どいが歪んでいないか。
 軒どいそのものに大きな湾曲や割れなどがあった場合は取り替え工事が必要です。軒樋の歪みはじわじわと負荷がかかって湾曲したケースと、積雪や台風などの自然災害を受けて破損したケースのどちらかになりますが、後者の場合は火災保険が適用さる可能性があります。
 ポイント確認後は、ゴミ詰まりを掃除しましょう。
雨樋の掃除は上から順に、軒どい、集水器、竪どいへとすすめていきましょう。落ち葉、砂(鹿児島だと主に灰ですね)などが結構たまっています。
 影の働き者「雨樋」。ぜひ、メンテナンスしてあげてください。



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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-10-01 (39 ヒット)

 こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 涼しくなってきたので、そろそろ長袖を出そうかと考えています。今週末は天気がよいようなので、衣替えを一部しようかな。ずーっと、少しずつ断捨離をしていまして、大分洋服が減ってきました。でも、まだ、夏から秋と、冬から春の2回は衣替えしないといけない状態です。着ていない服はもったいないけど、処分して衣替えせずにすむような量にするのが目標です!





さて、今回は狭い土地を活用!ということでお話していきたいと思います。ちょっと土地が空いていてもったいないなと思われている方にぜひぜひ読んでいただけたらと思います。

■狭小地?
 狭い土地だからといって、狭小土地とは限りません。狭小地は、一般に20坪以下(または15坪以下)の狭い土地を指すことが多いです。狭小地は面積が小さいため価格が安いが、三角形や台形などに変形していることも多く、周辺の土地相場よりも安くなることも多いです。テレビでもよく取り上げられている狭小住宅は、狭小地に建てられた住宅です。
 20坪っていったいどのくらい?というと、6畳の部屋で換算すると約7部屋分。ん?意外と広いですね。でも、敷地いっぱいに住宅を建てるとは限りませんし、玄関や廊下、駐車場など部屋以外の部分も考えると、やっぱりちょっと狭いですかね。



30坪以上あれば
狭小地よりは、広い30坪以上あれば、以下の活用ができます。

●賃貸住宅(戸建て貸家・長屋賃貸アパート)
賃貸住宅を建てるのであれば、30坪では、駐車場はあまり期待できませんが3LDK〜4LDK規模の物件を建てることが可能です。

●小規模店舗
前面道路の交通量や人通りが多い土地であれば小規模店舗による土地活用の可能性も考えられます。

●トランクルーム
トランクルーム業者と共同で自分の土地にコンテナを用いた施設を建築したり、建物の一部を収納スペースとして区分し、一般の利用者へ収納スペースとして貸し出す方式の土地有効活用です。

●ソーラー
日当りや送電線等のインフラが整備されているか等の一定の条件はありますが、ソーラー発電で収益が挙げられます。



30坪未満であれば
30坪未満の場合には、以下の活用ができます。

●駐車場
月極駐車場やコインパーキングがあります。開業までの工期も短いために気軽に始めることができる代表的な土地活用の方法と言えます。

●バイク置き場・駐輪場
バイクや自転車の駐輪場は、1台当たりに必要とする面積が小さくてすむので、駅前や大型施設などの近隣にあるなど、立地条件に恵まれている場合には特にオススメの方法です。

●広告看板
交通量や人通りは多い立地ではあるものの、敷地が小さく建築が難しいといった場合に考えられるのが広告看板による土地活用です。

●自動販売機
最も小さなスペースで手軽にできるのが自動販売機の設置による土地活用です。1坪もあれば十分に設置が可能ですが、大きな収益は期待できないものの、初期費用を掛けずに手軽に活用できるため、駐車場や駐輪場等との併用で検討するのがおすすめです。
   
●コインロッカー・レンタルロッカー
コインロッカーやレンタルロッカーも自動販売機と同じように小さなスペースで手軽にできる土地活用です。レンタルロッカーは、月額の利用料設定となるので長期利用が期待できるので、安定的な収入につながりやすくなります。トランクルームの小さいバージョンというかんじでしょうか。


狭い土地だけどなんとか活用したいという方、アイデア次第では高い収益を生み出すことができることがありますので、まずは土地活用のプロでに相談してみるといいと思います。立地や土地の形状によって最適な活用方法のアドバイスをしてくれると思います。まずは、イワタホームへご相談いただけるとうれしいです♪



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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-09-23 (45 ヒット)


こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 先週末、テレビで台風によるお店のお休み、イベントの中止、交通機関の運行情報が流れている中に、「姶良なぎさのハイカラビール祭り 中止」というのを見つけました!姶良でビール祭りが行われるなんて!東京などで行われているオクトーバーフェスタにいつも行きたいなと思っている私にとっては見逃せないイベントです。
 イベントでは、サッポロビールと世界のビールが飲め、ビールに合う北海道グルメやあいらグルメが味わえるようです。台風で中止と思っていたら、23日に延期とのこと。雨のようですが・・・ぜひ、いかれてみてはいかがでしょうか♪


さて、前回は「いつ家を買うのがいいか?」ということについてお話ししたので、今回は、逆、「いつ家を売るのがいいか」についてお話していきたいと思います。
■売るタイミング
 新生活を向かえるタイミングの1〜3月、転勤・異動などのシーズンである9〜11月が不動産の売買が活発になると言われています。しかし、現在は、不動産情報サイトが山のようにありますので、程度の差はあれいつでも物件情報が手に入ります。ですので、購入希望者にとっては、「家が欲しい」と思った時がベストなタイミングであって、月に関係なく、「売りたい」と思ったときが売るタイミングだと思います。
 でも、「売ろうかなどうしようかな」と悩んでいるときに、売るタイミングの目安があると「売ろう!」と決断できると思うので、家を売る様々なタイミングを紹介したいと思います。

○金利が低いときが狙い目!?
 ローンの金利が低いときは家を売るタイミングの1つです。ローンの金利が低くなれば、買い手の購買意欲も上がるため成約率が高くなります。また、家を売った後にマイホームの購入を検討されている方も低い金利で住宅ローンを組むことができるメリットがあります。

○消費税の増税
 消費税が増税される前も家を売るタイミングです。家は高額で取引されるため、消費税はかなりの金額になります。主に新築の住宅ですが、家を購入しようという購買意欲が高まります。また、中古住宅は個人であれば家の売買に対する消費税はかかりません。そのため、最初は新築で検討していた方が初期費用を抑えたいために、中古住宅を最終的に購入することも少なくありません。いつになるかわかりませんが、このタイミングとしたら消費税が10%に上がるときですね。

○所得期間で異なる譲渡所得税
 家を売って利益が出た場合には譲渡所得税がかかります。この譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得で39%、5年超であれば長期譲渡所得として20%の税率となります。しかし、課税の特例を使うと、税金を払わなくて済む場合があります。この特例が適用される条件のひとつに「保有期間10年以上」というものがあり、居住後10年を超えれば税金で有利になるので、買い替える場合には、居住後10年を超えてからが望ましいと思います。

○築年数で下がる価格の目安は?
 家を売るタイミングとして築年数も重要です。中古住宅を検討する際に築年数をこだわって探している方が多い傾向があります。また、中古マンションの築年数別の成約率では、1〜10年目までが圧倒的に高く、10年以降は徐々に下がり、20年目以降に急激に成約率が下がります。買い手の印象として、11年以降はやや古く感じ、築年数が20年以降を過ぎると購買意欲が急激に下がる傾向にあるのではないかと思います。
 建物の価格としては、
   木造戸建て住宅 : −4〜5%/年
   マンション   : −2〜3%/年 のペースで値下がりします。





早ければ早いほど高く売れますが、新築物件をすぐに売るのはよくありません。
新築物件というのは市場の相場よりも高く設定されていますので、すぐに売れば確実に販売価格は2〜3割はダウンしてしまいます。買ってすぐ売るというのはよほどの事情があることと思いますが。また、新築後3年間(マンションなら5年間)は固定資産税が安くなっているので、少なくともこの間は売らずにいた方がお得です。
 
 そのほかにも、不動産相場の変動を参考にして売り時期を決めるのも一つの方法ですし、リフォームする前や、マンションであれば大規模修繕前というタイミングもあります。これらを参考にしつつ、最後は自分の売りたいタイミングで決めてくださいね。やっぱり決められないという方は、弊社にご相談にいらっしゃってください。



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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-09-15 (47 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 今週末は、せっかくの三連休なのに、台風が来るようですね。前回の台風がきたは、加治木の夏まつりの日だった気がします。加治木の夏祭りは台風の影響で延期されて10/8(日)になりましたね。
 今年の夏、花火見られなかった・・・と思っている方、見られますよ!今回は台風が来ないことを願います。



さて、今日は「いつ家を買うのがいいか?」ということについてお話していきたいと思います。欲しいと思った「今でしょ!」(もう古いですね・・・)という方も、結婚したらでしょという方も、貯金が溜まって頭金ができたらという方も、このブログがいつ買うかの判断の一助となればと思います。

■統計から
 住宅購入に適した年齢は、誰にも共通するような明確な回答はありませんが、検討すべきことや関連する情報について知っておき、自分が購入する年齢が何歳ぐらいがよいか考えてみるといいと思います。
 まず、参考として国交省の住宅市場動向調査(平成26年度版:平成27年に公表)の結果を見てみましょう。これによれば、初めて住宅を購入する方(第1次住宅取得者)の年齢は30歳代が最も多いという結果が出ています。次いで多いのが40歳代です。住宅の種別毎にデータが出ていますので以下をご覧ください。

○注文住宅 ※平均年齢:38.5歳
 30歳未満  13.1%
 30歳代   52.4%
 40歳代   21.9%
 50歳代   6.5%
 60歳代   5.8%

○分譲住宅(建売住宅や分譲マンション) ※平均年齢:39.0歳
 30歳未満  8.2%
 30歳代   48.8%
 40歳代   32.9%
 50歳代   7.4%
 60歳代   2.7%

○中古住宅 ※平均年齢:41.5歳
 30歳未満  7.2%
 30歳代   41.7%
 40歳代   31.6%
 50歳代   11.6%
 60歳代   7.9%
 30歳代40際代の割合が、中古住宅に比べて注文住宅や分譲住宅のほうが多いのは、購入後にそこで暮らす期間が長いために新しいもの(購入後の耐久性が高い住宅)を購入しようという方が多いのからかもしれません。
 世間的には、40歳前後で家を購入する人が多いというかんじですね。



■年収・適年期の目安
○年収
 20年ほど前までは、年収が500万円以上ないと家を買うのは難しいと言われていました。しかし今は、平均年収も下がっていますから、年収が300万円以上あれば家を買う人も増えています。ゼロ円住宅(ローンがゼロ円、太陽光発電システムで光熱費がゼロ円)というのもあるので、購入のハードルが下がってきているのかもしれません。
 安心して買える物件価格は「年収の5倍+頭金」というのが1つの目安です。年収が低い場合はローンを組める額も限度がありますが、まずは頭金をある程度溜めておくのがよいと思います。親に余裕があれば、頭金は親から援助してもらうというのも一つの手ですね。
 年収を打ち込むだけでローンを計算してくれるサイトもありますので、家が欲しい場合はそのようなサイトを使ってローンをシュミレーションしてみてもよいですね。



○適年期
 家を買うのに年齢制限はありません。
 住宅ローンは80歳まで組むことが可能です。しかし20年以上のローンを組む場合は、遅くとも40代までには家を買っておいたほうがよいでしょう。私個人的な意見ですが、今の現役世代が、今の高齢者と同じくらいの年金がもらえるかわかりませんし、80歳まで働くのは大変なことですので、できれば60代でローンが終わるようにするのがいいと思っています。
 逆に年を取ってから家を買うメリットもあります。年を取って夫婦2人で住むために、こじんまりとした家やマンションを買い物や交通の便の良いところに一括で購入するという人も多いです。
 家族構成に合わせて必要な部屋数も変わっていきますし、環境がいいからといって高台に家を購入したら年をとってから階段や坂を登るのがきつくなって家からでなくなってしまったりなんてこともあり、今ベストな家でも週十年後にはワーストになってしまうかもしれないので、いつ買うかは本当に悩むところです。


 20年ほど前までは終身雇用が一般的で、給料は毎年上がっていくものでしたから、家を買うタイミングも一斉になりやすかったと思います。しかし今は、人によって家を買うタイミングが異なるのが一般的です。周りが家を購入し始めたからそろそろとかいうのではなく、ライフプランや貯金の額を考えて家は購入するのがよいと思います。周りに流されると、後で後悔することになるかもしれませんよ。
 家の購入は家族にとっても一大事。必ず全員でよく話し合って決定してくださいね。



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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-09-09 (49 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 最近、CMでやっていたデアゴスティーニの「ムーミンハウス」を買おうか買わまいか悩んでいます。英語でムーミン本を読もうとチャレンジしたこともあるほど(英語に四苦八苦して挫折しましたが・・・)、ムーミン好きなんですよね。でも・・・初回は490円だけど、その後は、1590円。そして、全100号で、157,900円かかるとのこと!うーん、簡単にはつくることを決断できない金額。
 HPを見たところ、ムーミンハウスは3階+屋根裏部屋の構造。第30号で1階、第60号で2階まで、第80号で3階まで、そして第100号で屋根裏部屋と屋根が完成!そうすると、1階や、2階でやめるという選択肢もありなんですよね。うーんどうしようかな、まだ悩みます。
 ネットには人形がついている号だけ購入するという意見もありました。それも一理です。でも、買い始めちゃうと全部集めたくなっちゃう気もして怖いのです。
 しばらく書店に置いてあると思いますし、amazonなら後になっても買えるだろうから、もう少し買おうか買わまいか悩もうと思います。



さて、瑕疵担保責任についての4回目になります。今回で瑕疵担保責任最後です。
最後まで、頑張っていきましょう!

■瑕疵担保責任免責
 こちらは、瑕疵担保責任とは違って、「瑕疵担保責任免責」は、壊れているところがあっても責任を負わないという意味です。
 投資用不動産の物件概要書、売買契約の際の重要事項説明書、売買契約書などに、「売主の瑕疵担保責任を免除する」の一文が盛り込まれていることがあります。これは、「売主の瑕疵を担保する責任を免除」するということであり、簡単に言うと、「保証なしのノークレーム・ノーリターン」ということになります。中古の不動産ではこの「瑕疵担保責任免責」という条件の物件が出てきます。
 しかし、瑕疵担保責任免責だからといって、危ない物件とは限りません。「古すぎて大丈夫だとは思うけど、責任は負いたくないから」という理由で、瑕疵担保責任免責とすることが多いです。古い物件はしっかりした造りをしているものも多いですので、全ての瑕疵担保責任免責の物件がそうとは限りませんが、建物を見る目があれば問題にならないケースもあります。



長かった瑕疵担保責任の話もこれでおしまいです。物件を購入する際には、細かい字がたくさん書いてあって大変ですが、契約書をきちんと確認して、瑕疵担保責任がどうなっているのか確認しておくことが大事ですね。瑕疵担保責任が免責の中古物件の場合には、自分の目で、専門家の目で、物件をじっくりと見ることが大事ですね。


さて、法律がでてきたりで難しい話だったので、来週は気軽に読めるお話にしたいと思います。何の話になるかは、楽しみにしててくださいね!「ムーミンハウス」買ったという報告かもしれません(笑)


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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-08-31 (58 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 今週に入り、朝晩がちょっと涼しくなってきた気がします。まだまだ日中は暑いですけどね。スーパーやコンビニに、栗、さつまいも、かぼちゃなどを使った秋のお菓子が並ぶようになってきました。新商品を見るとつい食べたくなってしまうのですが、厳選して厳選して、食べるのは1・2種類にとどめたいと思います。健康診断の結果で、悪玉コレステロール値が高かったので・・・・



最近、首都圏では、夏はゲリラ豪雨があったりして、花火大会も中止になることが多いので(今年も、多摩川花火大会が雨と落雷で中止になりました)、秋にするところも多くなっているそうです。浴衣を着て見に行くにはちょっと寒いかもしれませんが、おしゃれはガマン(昔、ピーコさんがテレビでいってました)ということで、秋も浴衣で花火を見にいきましょう!
 さて、瑕疵担保責任についての3回目になります。「そろそろ飽きてきた」と言わず、もう少しお付き合いください。もしもし、万が一、購入したまたは建てた住宅に欠陥が見つかった場合に瑕疵担保責任について知っているといないとでは、きっと対応が変わってくるのではないでしょうか。

■法律で規定された瑕疵担保責任(続き)
■住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)
 宅建業法に則り、通常の宅建業者は最低保証期間となる「引渡し後2年」の特約期間を設定し、例えば2017年に購入した住宅は2019年以降に発見された瑕疵について、業者は責任を負う必要がないという取り決めになります。
 しかし、実際には住宅の基本構造部分(柱や梁の主要な部分など)に関わる瑕疵などは、なかなか2年では発見できないことも多いため、さらに新築住宅※の取得者を保護する為、平成12年4月に「住宅の品質確保の促進に関する法律(通称:品確法ひんかくほう)」が施行されました。
 品確法では、「新築住宅の売主は、基本構造部分※については引渡した時から10年間瑕疵担保責任を負わなければならない」と定めています。ただし、自然劣化等により生じた不具合は保証されていないので注意が必要です。また、責任を追及できる期間は決まっており、買主が瑕疵を発見した日から1年以内に請求しなくてはなりません。
・売り主の責任=無過失責任(売主に故意・過失が無くても負わなければならない)
・買い主が売り主に対して請求できる内容=損害賠償、契約の解除、補修の請求(解除については、売買契約の場合で修補不能な場合に限り)
・買い主が売り主に責任を追及できる期間=基本構造部分について完成引渡から10年間(短縮の特約は不可)
 ※新築住宅
    ・・・建設工事完成日より1年以内の住宅であり、人の居住の用に供したことのない住宅です。改築については新築と同等と見なされるので適用対象となります。、「戸建住宅」「分譲マンション」といった人の居住の用に供する家屋(家屋部分)であれば全て適用の対象となり、また、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、プレハブ構造などその他、構造の種別に関係なく全て適用の対象となります。
 ※ 住宅品質確保法に基づく新築住宅の基本構造部分
    ・・・ 基礎、土台、床、柱、壁、斜め材、小屋組、横架材、屋根といった構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分
 なお、新築住宅の取得契約(請負/売買)において、基本構造部分以外も含めて特約を結べば、瑕疵担保責任を最長20年まで延長することができます。


■特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
(住宅瑕疵担保法)

 しかし、法律で規定された権利に則り、損害賠償を求めても、建築業者に支払い能力がなく、建て直しや補修ができないケースもあります。また、場合によっては、建築業者が既に倒産している場合もあります。
 そこで、瑕疵(かし)の補修等が確実に行われるよう、新築住宅を供給する事業者に「保険への加入」または「保証金の供託」を義務付ける「住宅瑕疵担保法」が、2009年10月1日に施行(2008年4月1日一部施行)されました。これにより、「品確法」に基づく施工会社や販売会社の10年間の瑕疵担保責任の確実な履行が確保されるようになりました。また、「保険への加入」がなされた新築住宅の場合は、施工会社や販売会社等とのトラブル発生時には、住宅専門の紛争処理機関を利用して迅速に解決できるようになりました。
 2009年10月1日以降に引き渡される新築住宅について適用され、10年間の瑕疵担保責任を負う新築住宅の施工会社や販売会社に資力確保が義務付けられています。資力確保には、「保険制度(住宅瑕疵担保責任保険契約の締結)」「供託制度(住宅建設瑕疵担保保証金等の供託)」という2つの方法があります。
 これにより、万が一、買い主は業者が倒産した場合や、支払能力不足を理由に補修を拒否した場合には、補修などに必要な費用が供託金の還付や保険金により住宅取得者に支払われます。保険制度については、2009年10月1日以前の引渡しの場合でも任意で利用することが可能です。


まだ、書ききれていないことがあります。なので、次回、瑕疵担保責任第4回をお届けします。次回が最後になります。ぜひ、最後までお付き合いください!


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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-08-25 (71 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 9/30(土)霧島花火大会が開催されます。加治木夏祭りで花火を見たからもういいわ、とは言わず、少し涼しくなった初秋の花火をぜひ見に行かれて見てはいかがでしょうか。



最近、首都圏では、夏はゲリラ豪雨があったりして、花火大会も中止になることが多いので(今年も、多摩川花火大会が雨と落雷で中止になりました)、秋にするところも多くなっているそうです。浴衣を着て見に行くにはちょっと寒いかもしれませんが、おしゃれはガマン(昔、ピーコさんがテレビでいってました)ということで、秋も浴衣で花火を見にいきましょう!
■法律で規定された瑕疵担保責任
 瑕疵担保責任は、法律で規定されています。



■民法
 「知ったときから1年」、これが民法での決まりです。知ったときからなので、1年後に知っても、100年後に知っても、そこから1年なので、ほぼ永久保証と同じです。
 瑕疵、欠陥を知ってから1年であれば、売った人に責任(損害賠償、契約解除)を追求できる、これが民法で決められた瑕疵担保責任です。
 簡単にまとめると、
  売り主の責任=無過失責任(売主に故意・過失が無くても負わなければならない)
  買い主が売り主に対して請求できる内容=損害賠償請求、契約の解除
  買い主が売り主に責任を追及できる期間=買い主が瑕疵を発見した日から1年以内
しかし不動産業者別です。 不動産業者には厳しい決まりがあります。
 売主はどんなときも責任を負わなければならず、これでは厳しすぎるので、瑕疵担保責任をどうするのかを決めて、契約をするのが一般的です。一般的には、中古住宅などの場合、瑕疵担保責任は3ヶ月と決めて契約をします。古い物件などでは、瑕疵担保責任をなしとする「瑕疵担保責任免責」と設定する場合もあります。
 以下に、瑕疵担保責任に関する民法の条文を引用しています。
 <民法第570条 (売主の瑕疵担保責任)>
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
 <民法第566条 (地上権等がある場合等における売主の担保責任)>
1.売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2.前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3.前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。
 知った時から1年というのは、民法566第3項に書かれています。


■宅地建物取引業法(宅建業法)
 瑕疵担保責任をどうするのかを決めて、契約をするのが一般的と書きましたが、契約の当事者間で自由に修正・変更が可能であるとされているため、場合によっては専門の知識を持たない買い主に不利になるような特約が結ばれてしまうおそれがあります。
 そこで宅建業法は、買い主保護の見地から、宅建業者自らが売り主となる宅地建物の売買契約において当事者間で特約をつける場合、売り主の瑕疵担保責任について、民法の規定より買い主に不利となる特約は原則つけることができないことを規定しています。ただし、瑕疵担保責任を負う期間についてのみ、業者は特約をつけることができることとしており、それは「物件引渡しの時より2年以上」とするように規定しています。
 従って、宅建業法の最低ラインである瑕疵担保期間が引渡し後2年となると、2017年に購入した住宅の瑕疵を瑕疵担保責任追及できるのは2019年までとなるのです。
 以下に、瑕疵担保責任に関する宅建業法の条文を引用しています。

<宅地建物取引業法第40条>
1.宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第570条において準用する同法第566条第3項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

2.前項の規定に反する特約は、無効とする。
 瑕疵担保責任を負う期間についてのみ、業者は「物件引渡しの時より2年以上」とする特約をつけることができることが書かれています。


 その他に、住宅の品質確保の促進等に関する法律と、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律があります。法律の話はなかなか頭に入ってきませんし、長くなってしまうので、今日はこの辺で終わりにして、次回、住宅の品質確保の促進等に関する法律と、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律について、お話したいと思います。



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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-08-18 (56 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 お盆も終わりましたね。鹿児島は暑いですが雨が多く、東京では10月上旬という涼しさに何日も続く雨。夏らしくないですね。涼しく過ごしやすいのはありがたいですが、ニュースでやっていましたが野菜もお米もなかなか育たないのは困りますね。
 さて、今日は、「瑕疵担保責任」についてお話ししたいと思います。なんか難しそうな感じですが、がんばって書きます!

■瑕疵担保責任とは?
 瑕疵担保責任とは、その不動産に瑕疵があった場合に売主がその責任を持たなくてはならないことを示します。簡単に言うと、「隠れた故障があったら、その部分は責任を持って使えるようにします」ということです。

■瑕疵とは?
 瑕疵とは、物件に関する物理的瑕疵だけでなく、心理的瑕疵(事件、事故、自殺など)もあります。また、物件になんらかの影響を及ぼす恐れがある建築計画や、騒動・振動・臭気などの発生なども購入の際の判断基準になることがあります。具体的には、以下のようなものが瑕疵に含まれます。
☑雨漏り
 天井からのものだけでなく、外壁やサッシ取付部分などからの吹き込みやシミがある場合は注意が必要です。
☑シロアリ
 シロアリの害の性質上、売買対象である建物についてだけでなく、敷地内の物置や建物周辺の植木なども注意が必要です。マンションの場合、被害は考えにくいですが、浴室・洗面所などで、まれにシロアリの害が発見されることがあります。
☑腐食
 木部の腐食に限らず、サビ(ベランダ・バルコニーなどの鉄製部分)も含めて通常の使用に支障をきたす場合も含まれます。特に、浴室・洗面所・台所などの水回りに注意が必要です。
☑排給水管の故障
 配管の割れ・水漏れ・赤サビ水・濁り・詰まりなどです。建物内だけでなく敷地内の配管も含みます。
☑建物が傾いてる
 建物全体の傾きだけでなく、部分的な傾きも含まれます。
☑増改築(リフォーム)
 壁や柱の撤去・移動等の増改築・間取り変更・リフォームなどを行っている場合は、耐久構造に影響を及ぼす可能性があります。
☑火災などの被害
 ボヤなども含まれます。
☑漏水の被害
 マンションの場合、上層階からの水漏れなどによって被害を受けた場合です。
☑境界、越境
 境界柵の設置状況、境界に関する取り決め書や隣地との紛争の有無、隣地との共有塀の有無や管理方法など、境界について何らかの引継ぎ事項がある場合や、屋根やひさし、フェンス、塀、植木などの隣地への越境、あるいは隣地からの越境、道路への越境がある場合も含まれます。


☑配管の状況
 物件の配管が他人の敷地を経由しているかどうか、物件の敷地内に他人の配管が埋設されているかどうかです。
☑地盤の沈下、軟弱
 対象不動産の地盤が現実に沈下していることはもとより、その土地が以前に水田や池、沼などで地盤が弱い場合や、建物建築にあたって通常よりも強固な基礎が必要であった場合などです。
☑敷地内残存物
 地中に残された旧建物基礎や浄化槽および建築廃材などの残存物など、撤去費用を要する不要物がある場合です。
☑土壌汚染
 土壌汚染とは、鉛、ヒ素、水銀、カドミウムなどの有害物質や油や薬品類などが、土壌に含まれることに起因して、人の健康に被害を与える土壌のことを言います。土地の利用状況の履歴は、土壌汚染の可能性を探る上で有力な情報となります。その不動産または周辺の土地が過去および現在において有害物質の製造または使用を行う工場・事業所の敷地として利用されていた場合は、土壌汚染の可能性があります。築地から豊洲への市場移動の問題がこれですね。
☑浸水の被害
 床上、床下問わず、浸水の事実について、また周辺地域が浸水の多い地域であればその事実も含まれます。最近は、ゲリラ豪雨などが増えているので浸水についても確認が大事ですね。
☑近隣の建築計画
 その不動産に影響を及ぼすと思われる近隣の建築計画です。家を建てた際には空地だった南側の土地に、後から家が建ってしまうと陽が当たらない時間が増えてしまったりしますからね。
☑騒音、振動、臭気
 道路・電車・飛行機・工場・店舗など一般的な観点から判断して気になるものが含まれます。最近では、騒音や来場者の振動やマナー問題で、残念なことに花火大会が中止になってしまうほど、騒音などは日常生活に支障があるんですね。
☑電波障害
 テレビ等の電波に障害がある場合です。携帯が出始めたころは、ちょっと田舎に家があると圏外で携帯が使えないなんてことがありましたよね。
☑周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設
 ゴミ処理場、火葬場など一般的な観点から判断して気になるものが含まれます。
☑近隣との申し合わせ事項
 近隣地域(自治会、町内会など)での協定や取り決め(ゴミ集積場所、町内会費など)が含まれます。
 その他、売買物件やその近隣での自殺、殺傷事件などの心理的影響があると思われる事実、近隣とのトラブル、擁壁、崖地、吹き付けアスベストなどです。


こんなにたくさん!って感じますよね。売主が瑕疵とは思っていなくても、買主のとらえ方によっては瑕疵になることもあります。担保瑕疵の続きについては、次回またお話ししたいと思います。


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投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-08-11 (60 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 明日は今年から制定された「山の日」ですね。お盆休みの始まりという方も多いのではないでしょうか?風邪をひいている間に、夏も半分過ぎてしましました。これから、満喫するぞー!!


 さて、住宅購入の際には「手付金(てつけきん)」という言葉はよく耳にします。なんとなく意味はわかるけれど、詳しくは・・・。という方多いのではないでしょうか。ということで、今回は手付金についてお話をしたいと思います。

■手付金とは?
 手付金は、契約締結時に売主に一旦預けて、売買代金を全額支払う際に、売主から返還してもらうものです。これは契約の証しとして売り主にお金を預けるという行為です。ただ、いちいちその手続きをするのは面倒なので、契約書には「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」と書かれるのが一般的です。

■手付金の種類?
 手付金には、解約手付、違約手付、証約手付の3種類がありますが、不動産の売買契約時に支払う手付金は「解約手付」とする契約書が多いです。(契約条文では、第●条の手付金は解約手付とし……などと書かれています。)
☑証約手付
 契約の締結を証することを目的として授受される手付けをいい、買主が売主に預けるお金です。
☑解約手付
 買主と売主のいずれかが、契約を解除したいときのための保証金です。
 買主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)こと、一方、売り主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、売買契約を解除することができます。
☑違約手付
 契約違反(債務不履行)があった場合の「違約金」としての意味を持ちます。当事者に契約違反(違約)があった場合に、損害賠償とは別に違約の「罰」として没収することができます。
 買主側の不履行があった場合、手付金が没収され、一方、売主側の不履行があった場合、手付金は2倍にして買主に返さなければなりません。



■手付金の解除
 解約手金による契約の解除を一般的に「手付解除」といいます。例えば、契約締結後に事情が大きく変わった場合には、手付金を放棄する、または倍返しすることにより契約を解除することが可能です。ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされていて、期限があります。では、何をもって「履行の着手」といえるのでしょうか。
 「履行の着手」という概念が明確ではない点には注意が必要です。過去に「履行の着手」と最高裁で認められた判例には、
•売主が所有権移転の仮登記申請をした
•売主が売却を前提とした分筆登記申請をした
•買主が中間金(内金)の支払いをした
•買主が売買代金との引き換えで建物の引渡し請求をした
などがあります。
 買主が「ローン特約」をつけて契約した場合、手付金を放棄することなく契約解除できるケースもあります。ローン特約とは、買主が金融機関のローンの審査に通らずローンが組めなかった場合などに、売買契約が解除されるというものです。売主は手付金の全額買主に戻し、再びイチから買主を探すことになります。買主が全額ローンなど高額なローンを組もうとしている場合、売主は「ローン特約」によって手付金の返金が求められるケースもあることを想定しておきましょう。
 何らかの事情で「契約を解除したい!」と思った場合には、期限を超えないよう専門家に尋ねてみることが大切です。



■手付金額
 手付金の額が僅少である場合、売主も買主も気楽に契約を解除でき、手付金を授受する意味があまりありません。一方、手付金額が非常に大きい場合、いざ契約を解除したいときに売主も買主も簡単には契約を解除できず、本来の機能を果たせなくなってしまいます。そもそも解約手付とは、一定のペナルティーを支払えば、契約を解除できるようにしようという主旨ですから、手付金の額にはある程度のバランス感が必要です。一般的には売買代金の10%程度が適切でしょう。もし、手付金の額があまりに僅少あるいは過大である場合、何故そのようなことになるのか、仲介業者さんなどに意図を確認すべきでしょう。
 ちなみに、売主が宅地建物取引業者(不動産会社)である場合は、売買代金の20%を超えて手付金を受領することができないことになっています。また、売主が宅地建物取引業者の場合、手付金の性格は「解約手付」にしなければならないことが法律で定められています。
 さて、解約手付のルールに基づき契約解除できたとしても、「これで終わり」とはならない場合があります。中古住宅の売買では、通常、仲介業者さんが介在します。仲介業者は、契約が成立しさえすれば、依頼者(売主または買主)に仲介手数料を請求できるというのが原則です。ですから、契約する前に万が一解約となった場合の仲介手数料の取扱いについて、事前に確認しておくことが大切です。


 なんとなく手付金を支払うということのないよう、しっかりと理解して不動産売買契約に臨みたいですね。



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