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TOP : 瑕疵担保責任 2

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-08-25 (71 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 9/30(土)霧島花火大会が開催されます。加治木夏祭りで花火を見たからもういいわ、とは言わず、少し涼しくなった初秋の花火をぜひ見に行かれて見てはいかがでしょうか。



最近、首都圏では、夏はゲリラ豪雨があったりして、花火大会も中止になることが多いので(今年も、多摩川花火大会が雨と落雷で中止になりました)、秋にするところも多くなっているそうです。浴衣を着て見に行くにはちょっと寒いかもしれませんが、おしゃれはガマン(昔、ピーコさんがテレビでいってました)ということで、秋も浴衣で花火を見にいきましょう!
■法律で規定された瑕疵担保責任
 瑕疵担保責任は、法律で規定されています。



■民法
 「知ったときから1年」、これが民法での決まりです。知ったときからなので、1年後に知っても、100年後に知っても、そこから1年なので、ほぼ永久保証と同じです。
 瑕疵、欠陥を知ってから1年であれば、売った人に責任(損害賠償、契約解除)を追求できる、これが民法で決められた瑕疵担保責任です。
 簡単にまとめると、
  売り主の責任=無過失責任(売主に故意・過失が無くても負わなければならない)
  買い主が売り主に対して請求できる内容=損害賠償請求、契約の解除
  買い主が売り主に責任を追及できる期間=買い主が瑕疵を発見した日から1年以内
しかし不動産業者別です。 不動産業者には厳しい決まりがあります。
 売主はどんなときも責任を負わなければならず、これでは厳しすぎるので、瑕疵担保責任をどうするのかを決めて、契約をするのが一般的です。一般的には、中古住宅などの場合、瑕疵担保責任は3ヶ月と決めて契約をします。古い物件などでは、瑕疵担保責任をなしとする「瑕疵担保責任免責」と設定する場合もあります。
 以下に、瑕疵担保責任に関する民法の条文を引用しています。
 <民法第570条 (売主の瑕疵担保責任)>
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
 <民法第566条 (地上権等がある場合等における売主の担保責任)>
1.売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2.前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3.前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。
 知った時から1年というのは、民法566第3項に書かれています。


■宅地建物取引業法(宅建業法)
 瑕疵担保責任をどうするのかを決めて、契約をするのが一般的と書きましたが、契約の当事者間で自由に修正・変更が可能であるとされているため、場合によっては専門の知識を持たない買い主に不利になるような特約が結ばれてしまうおそれがあります。
 そこで宅建業法は、買い主保護の見地から、宅建業者自らが売り主となる宅地建物の売買契約において当事者間で特約をつける場合、売り主の瑕疵担保責任について、民法の規定より買い主に不利となる特約は原則つけることができないことを規定しています。ただし、瑕疵担保責任を負う期間についてのみ、業者は特約をつけることができることとしており、それは「物件引渡しの時より2年以上」とするように規定しています。
 従って、宅建業法の最低ラインである瑕疵担保期間が引渡し後2年となると、2017年に購入した住宅の瑕疵を瑕疵担保責任追及できるのは2019年までとなるのです。
 以下に、瑕疵担保責任に関する宅建業法の条文を引用しています。

<宅地建物取引業法第40条>
1.宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第570条において準用する同法第566条第3項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

2.前項の規定に反する特約は、無効とする。
 瑕疵担保責任を負う期間についてのみ、業者は「物件引渡しの時より2年以上」とする特約をつけることができることが書かれています。


 その他に、住宅の品質確保の促進等に関する法律と、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律があります。法律の話はなかなか頭に入ってきませんし、長くなってしまうので、今日はこの辺で終わりにして、次回、住宅の品質確保の促進等に関する法律と、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律について、お話したいと思います。



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