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TOP : 手付金

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-08-11 (35 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(姶良)です。
 明日は今年から制定された「山の日」ですね。お盆休みの始まりという方も多いのではないでしょうか?風邪をひいている間に、夏も半分過ぎてしましました。これから、満喫するぞー!!


 さて、住宅購入の際には「手付金(てつけきん)」という言葉はよく耳にします。なんとなく意味はわかるけれど、詳しくは・・・。という方多いのではないでしょうか。ということで、今回は手付金についてお話をしたいと思います。

■手付金とは?
 手付金は、契約締結時に売主に一旦預けて、売買代金を全額支払う際に、売主から返還してもらうものです。これは契約の証しとして売り主にお金を預けるという行為です。ただ、いちいちその手続きをするのは面倒なので、契約書には「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」と書かれるのが一般的です。

■手付金の種類?
 手付金には、解約手付、違約手付、証約手付の3種類がありますが、不動産の売買契約時に支払う手付金は「解約手付」とする契約書が多いです。(契約条文では、第●条の手付金は解約手付とし……などと書かれています。)
☑証約手付
 契約の締結を証することを目的として授受される手付けをいい、買主が売主に預けるお金です。
☑解約手付
 買主と売主のいずれかが、契約を解除したいときのための保証金です。
 買主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)こと、一方、売り主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、売買契約を解除することができます。
☑違約手付
 契約違反(債務不履行)があった場合の「違約金」としての意味を持ちます。当事者に契約違反(違約)があった場合に、損害賠償とは別に違約の「罰」として没収することができます。
 買主側の不履行があった場合、手付金が没収され、一方、売主側の不履行があった場合、手付金は2倍にして買主に返さなければなりません。



■手付金の解除
 解約手金による契約の解除を一般的に「手付解除」といいます。例えば、契約締結後に事情が大きく変わった場合には、手付金を放棄する、または倍返しすることにより契約を解除することが可能です。ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされていて、期限があります。では、何をもって「履行の着手」といえるのでしょうか。
 「履行の着手」という概念が明確ではない点には注意が必要です。過去に「履行の着手」と最高裁で認められた判例には、
•売主が所有権移転の仮登記申請をした
•売主が売却を前提とした分筆登記申請をした
•買主が中間金(内金)の支払いをした
•買主が売買代金との引き換えで建物の引渡し請求をした
などがあります。
 買主が「ローン特約」をつけて契約した場合、手付金を放棄することなく契約解除できるケースもあります。ローン特約とは、買主が金融機関のローンの審査に通らずローンが組めなかった場合などに、売買契約が解除されるというものです。売主は手付金の全額買主に戻し、再びイチから買主を探すことになります。買主が全額ローンなど高額なローンを組もうとしている場合、売主は「ローン特約」によって手付金の返金が求められるケースもあることを想定しておきましょう。
 何らかの事情で「契約を解除したい!」と思った場合には、期限を超えないよう専門家に尋ねてみることが大切です。



■手付金額
 手付金の額が僅少である場合、売主も買主も気楽に契約を解除でき、手付金を授受する意味があまりありません。一方、手付金額が非常に大きい場合、いざ契約を解除したいときに売主も買主も簡単には契約を解除できず、本来の機能を果たせなくなってしまいます。そもそも解約手付とは、一定のペナルティーを支払えば、契約を解除できるようにしようという主旨ですから、手付金の額にはある程度のバランス感が必要です。一般的には売買代金の10%程度が適切でしょう。もし、手付金の額があまりに僅少あるいは過大である場合、何故そのようなことになるのか、仲介業者さんなどに意図を確認すべきでしょう。
 ちなみに、売主が宅地建物取引業者(不動産会社)である場合は、売買代金の20%を超えて手付金を受領することができないことになっています。また、売主が宅地建物取引業者の場合、手付金の性格は「解約手付」にしなければならないことが法律で定められています。
 さて、解約手付のルールに基づき契約解除できたとしても、「これで終わり」とはならない場合があります。中古住宅の売買では、通常、仲介業者さんが介在します。仲介業者は、契約が成立しさえすれば、依頼者(売主または買主)に仲介手数料を請求できるというのが原則です。ですから、契約する前に万が一解約となった場合の仲介手数料の取扱いについて、事前に確認しておくことが大切です。


 なんとなく手付金を支払うということのないよう、しっかりと理解して不動産売買契約に臨みたいですね。



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